Chu kỳ phát triển ngành bất động sản việt nam

Từ năm 1990 đến nay, ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng với các đợt sốt lần lượt vào năm 1993-1994, 2001-2002 và 2007-2008. Trong đó, lần tạo đỉnh thứ nhất gắn liền với nhu cầu về đất đai gia tăng do nền kinh tế thị trường mở cửa. 2 đợt sốt còn lại đều ghi nhận dấu ấn mạnh mẽ của tăng trưởng tín dụng cao (riêng năm 2007, tăng trưởng tín dụng đạt mức kỉ lục là 50%) cùng dòng tiền đầu tư dồi dào từ kiều hối và đầu tư nước ngoài (FDI, FII). Kể từ sau giai đoạn bùng nổ trong 2 năm 2007 và 2008 với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ tăng trưởng tín dụng (53.9% trong năm 2008) cũng như các dòng vốn FDI và FII, ngành bất động sản Việt Nam đã trải qua thêm hai giai đoạn thăng trầm chính như sau:  Giai đoạn thứ nhất bắt đầu từ nửa cuối năm 2008 đến cuối năm 2010 chứng kiến sự ra đời của hàng loạt chính sách mới nhằm kiểm soát sự tăng trưởng nóng của ngành bất động sản. Điển hình là các Nghị Định 69 và 71 hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai (sửa đổi) 2009 và việc thu thuế sử dụng đất. Tăng trưởng tín dụng dành cho bất động sản sau khi giảm trong năm 2009 đã tăng mạnh lên mức 27.7% trong năm 2010, làm động lực cho các giao dịch trên thị trường tăng tăng mạnh và tạo đỉnh.  Giai đoạn thứ 2, từ sau năm 2010 đến nay đánh dấu sự tác động của chính sách thắt chặt tín dụng đối với các ngành nghề phi sản xuất như bất động sản. Trong năm 2011, tín dụng dành cho bất động sản giảm mạnh ở mức -14.8% khiến cho số lượng giao dịch giảm mạnh và sau đó tạo đáy vào năm 2012. Đây cũng là giai đoạn chứng kiến nhiều thay đổi cởi mở hơn trong các vấn đề pháp lý của ngành bất động sản như Luật đất đai 2013 hay Luật xây dựng (sửa đổi). Ngoài ra, trong thời gian này còn xuất hiện 2 gói tín dụng 30,000 tỉ và 50,000 tỉ.
Sau khi tiến hành khảo sát quá trình tăng trưởng của ngành bất động sản và các yếu tố vĩ mô, chúng tôi nhận thấy rằng sự phát triển của ngành bất động sản có mối tương quan mật thiết đối với sự tăng trưởng tín dụng dành cho ngành. Thống kê giữa 2 biến tổng doanh thu của các công ty bất động sản niêm yết và tín dụng dành cho bất động sản cho thấy R2 đạt khoảng 0.96. Đây không phải là kết quả quá bất ngờ bởi bản chất của ngành là tiêu thụ nhiều vốn từ cả hai phía người mua và người bán; trong khi nguồn vốn chủ yếu dành cho ngành bất động sản ở Việt Nam vẫn chủ yếu đến từ tín dụng. Do đó, các biến động về nguồn tài chính quan trọng này sẽ ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển của ngành bất động sản. Sự tương quan giữa dư nơ tín dụng cho bất động sản và tổng doanh thu các công ty niêm yết Nguồn: SBV, MBS tổng hợp Ngoài ra, tính mùa vụ của ngành bất động sản cũng khá tương đồng với sự tăng trưởng GDP và tín dụng trong năm ở Việt Nam. Theo đó, số căn hộ bán được thường được ghi nhận thấp nhất vào hai quý đầu năm và cao nhất ở hai quý cuối năm. Điều này có nghĩa là doanh thu của của các công ty trong ngành bất động sản thường được hạch toán cao nhất trong 2 quý cuối của năm.